時(shí)事評論：房市已無賺錢效應(yīng)

由中國人民銀行、住建部、中國銀監(jiān)會于3月30日聯(lián)合發(fā)布的《關(guān)于個(gè)人住房貸款政策有關(guān)問題的通知》，目的是希望用信貸政策釋放住房市場需求，以此救起正在快速下沉的房地產(chǎn)市場，及減緩中國經(jīng)濟(jì)增長下行的壓力。

今年政府工作報(bào)告明確表示，要穩(wěn)定住房消費(fèi)，支持居民自住和改善性住房需求，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。其核心就是對住房消費(fèi)進(jìn)行全面的泛化，重新推出2008年131號文件所提出的“改善性住房需求”，央行“330房貸新政”基本上是圍繞著這個(gè)概念而展開。

從上述政策的核心內(nèi)容來看，其主要目的就是要讓改善性住房需求得到釋放。不過，這些房地產(chǎn)救市政策看上去是力度很大，甚至于遠(yuǎn)超出市場預(yù)期，但是能否達(dá)到全面釋放改善性住房需求，得受到以下幾個(gè)方面因素的制約。

一是所謂改善性住房需求，在當(dāng)前中國住房市場的背景下，尤其是一線城市，其實(shí)質(zhì)更多的是住房投資需求。因?yàn)�，在房價(jià)極高的情況下，當(dāng)前的住房市場早就成了一個(gè)投資為主導(dǎo)的市場，絕大多數(shù)住房的消費(fèi)需求早就擠出市場，進(jìn)入當(dāng)前市場的主要是住房投資者。如果降低進(jìn)入市場門檻、提高購買融資的杠桿率，當(dāng)然是吸引這些住房投資者進(jìn)入。不過，這些住房投資者是否進(jìn)入并非僅是考慮進(jìn)入門檻低、融資杠桿率高，最重要的是購買之后會不會以更高的價(jià)格賣出？只有預(yù)期購買之后能夠以更高的價(jià)格賣出時(shí)，他們才能利用這些優(yōu)惠條件進(jìn)入，否則這種需求不會被釋放出來。就目前的情況來看，房地產(chǎn)存在泡沫、國內(nèi)股市牛氣沖天，住房市場賺錢效應(yīng)自然消失，因此要讓這些住房投資者進(jìn)入市場并非容易，在高房價(jià)下，改善性住房需求難以有效釋放。

二是2014年的央行房貸新政，其對購買住房者優(yōu)惠條件應(yīng)該比現(xiàn)在出臺的優(yōu)惠政策還要優(yōu)惠，卻只是讓少許城市住房市場銷售短時(shí)間內(nèi)回光返照，房地產(chǎn)市場很快又回到原形，量價(jià)齊跌。2014年的央行房貸新政對住房投資者吸引力不大。而這次房貸優(yōu)惠政策能起到的作用可能會更小。

三是“330房貸新政”更多的是強(qiáng)調(diào)降低購買第二套住房的首付比例，只是降低更多的買房者進(jìn)入的門檻，但是作為住房投資者來說，進(jìn)入市場杠桿率的高低自然很重要，而更為重要是利率水平。因?yàn)�，對于任何長期投資來說，利率是投資收益的決定性因素�？梢哉f，盡管2014年央行房貸新政要求銀行對購買住房者給出更多的利率優(yōu)惠條件，支持住房消費(fèi)，但是在目前的金融市場下，銀行要做到這點(diǎn)是困難的。

因此，對于當(dāng)前的房地產(chǎn)市場來說，政府要想把住房市場消費(fèi)需求真正釋放出來，就不能竭力出臺各種政策把過高的房價(jià)頂在天花板上而不讓它調(diào)整，而是要減少對房地產(chǎn)市場過多干預(yù)，讓房價(jià)逐漸回歸理性。房價(jià)的理性回歸多少也就決定了市場真正的消費(fèi)需求釋放程度及房地產(chǎn)市場復(fù)蘇程度。

而住房市場的價(jià)格由投資者為主導(dǎo)轉(zhuǎn)換為以消費(fèi)者為主導(dǎo)，一定要付出成本及代價(jià)。當(dāng)前的救市政策如果不讓地方政府及房地產(chǎn)開發(fā)商承擔(dān)這些成本及代價(jià)，而是轉(zhuǎn)稼到住房消費(fèi)者身上，“救市”很難成功。(作者是中國社會科學(xué)院金融研究所研究員)

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