房地產政策將更重長效

　　盡管三中全會未提及房地產調控，但由于房地產特殊的社會經濟關聯(lián)性，宏觀層面和外部領域的改革都會不同程度地作用于房地產領域。結合近期中央對房地產行業(yè)的表態(tài)，諸多政策信號表明，房地產政策調整轉向正在進行時，將呈現(xiàn)一些新特點。

　　市場化發(fā)展成方向，行政化調控將漸行漸遠。近年房地產市場調控，以限購、限貸、限價等為手段的行政化調控色彩明顯。行政手段簡單靈活反應直接，出手快見效也快，容易實現(xiàn)短期目標，但極易扭曲市場關系，模糊市場信號，擾亂市場節(jié)奏，從而埋下諸多隱患�！稕Q定》提出市場在資源配置中起決定性作用，并強調經濟體制改革所有領域均將遵循這條規(guī)律。習近平近期講話中也強調，只有堅持市場化改革方向，才能充分激發(fā)市場活力，滿足多層次住房需求。可見，減少行政化調控，回歸市場化方向將成房地產政策的必然選擇。

　　政策訴求由短期化趨向長期化。在過去的房地產調控中，決策層雖然提出“促使房價合理回歸，促使房地產回歸平穩(wěn)健康發(fā)展軌道”的調控目標，但實際調控政策上，我們顯然過多強調短期調控目標，尤其是房價控制目標。比如各級地方政府每年均需制定年度房價控制目標，國務院主管部門每年均以此作為房地產調控的主要考核指標。這樣帶來的弊端顯而易見，它容易導致政策的短期化取向，關注短期效應，忽略中長期的供求平衡問題和結構調整問題。最近中央高層涉房講話不提“調控”和“房價”，轉而強調研究住房建設的規(guī)律性問題，強調建立統(tǒng)一規(guī)范成熟穩(wěn)定的住房供應體系等方面。另外，國務院近日提出推進不動產統(tǒng)一登記制度，意味著國家在對房產確權和明晰權屬的同時，也在為房地產稅的開征做基礎準備。這些都預示政策訴求的短期化傾向將為長期化所替代。

　　地方調控角色轉型，調控自主權增加。各級地方政府是房地產調控舉足輕重的關鍵主體之一，他們既是中央調控政令的傳遞者，更是各項政策政令的實際推行者與執(zhí)行者。但過去房地產調控棋局中，地方政府似乎是微妙、敏感的角色。其深層次原因在于地方在房地產調控中的利益訴求與中央未必一致。這種局面隨著市場分化加劇已逐漸打破，取而代之的將是以差異化對策應對分化的市場，這必然要求提高地方的調控自主權。

　　最后，相關領域的綜合改革將重塑房地產格局。比如建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一建設用地市場，將打破土地市場單一的供應渠道和供應主體的局面;賦予農民更多財產權利，將有助于提高農民進城后的生活及住房消費能力;提高直接融資比重，將改變房地產行業(yè)融資環(huán)境;新型城鎮(zhèn)化的推進，將改變城鄉(xiāng)、城市格局，從而改變房地產市場格局等�？傊�，未來房地產行業(yè)的空間演進、政策取向、市場格局等都將受到上述綜合改革的深刻影響。(作者是中國房地產學會副會長、北京大學教授)

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