2012公務(wù)員考試申論熱點：“以房養(yǎng)老”難推行

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　　2012年國家公務(wù)員招考將于10月中旬啟動,隨后進(jìn)行報名與資格審查,為了使廣大考生高效備考2012國家公務(wù)員考試。

　　“以房養(yǎng)老”是不少國家成熟的養(yǎng)老辦法，但在我國還難以推行。把目前法律規(guī)定的房屋土地所有權(quán)改革落到實處，讓房產(chǎn)人擁有永久性使用權(quán)，不僅是“以房養(yǎng)老”的必要條件，同時也是消除城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)、增加人民財產(chǎn)性收入的重要渠道。

　　近日，國家銀監(jiān)局在全國政協(xié)提案辦理會上稱，不少國家應(yīng)對人口老齡化，采取的“以房養(yǎng)老”措施，銀監(jiān)會展開了專項調(diào)研認(rèn)為此舉在我國難以推行。其主要原因是我國現(xiàn)有的制度——房屋產(chǎn)權(quán)70年。在此制度下，如果是房價上行期，“以房養(yǎng)老”問題不大，可如果遇到房價下行期，就有可能遇到其他問題。

　　“以房養(yǎng)老”觀點，也就是住房反向抵押貸款的養(yǎng)老融資方式。老人將自有房屋抵押給金融機(jī)構(gòu)，之后按月從金融機(jī)構(gòu)領(lǐng)“工資”。老人離世后，房屋歸放款的金融機(jī)構(gòu)所有。“以房養(yǎng)老”在西方國家較為盛行，今年全國兩會，賀強(qiáng)等全國政協(xié)委員提交了“以房養(yǎng)老”方面的提案。

　　房屋產(chǎn)權(quán)70年，其法律的規(guī)定不是針對房產(chǎn)，而是針對土地。消費(fèi)者購買房產(chǎn)后，對房屋本身實際上也是擁有永久產(chǎn)權(quán)的，但房產(chǎn)不同于一般商品，不可能是空中樓閣，它必然依托土地而存在，而依據(jù)1990年頒布的《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第十二條規(guī)定，土地使用權(quán)的年限最高70年。正是70年的土地使用權(quán)，導(dǎo)致了房產(chǎn)實際產(chǎn)權(quán)只有70年(經(jīng)濟(jì)適用房的使用年限為50年)。

　　70年后，我們的房產(chǎn)將如何處置?《物權(quán)法》第一百四十九條規(guī)定：“住宅建設(shè)用地使用權(quán)期限屆滿的，自動續(xù)期。”但這是很含糊的規(guī)定，它沒有說住宅是何類性質(zhì)的住宅，是商業(yè)住宅?還是非商業(yè)住宅?也沒有說，自動續(xù)期的“使用權(quán)”應(yīng)該如何作價?

　　而在2011年上海土地交易市場首拍上，政府發(fā)布申請人須知，稱土地年滿70年后將由“出讓人收回并補(bǔ)償相應(yīng)殘余價值”，這一規(guī)定讓很多人看到，政府70年后收回土地的規(guī)定并非說說而已。失去地權(quán)的一個空中樓閣，70年后其價值還會“殘余”多少?

　　顯然，70年以后的地產(chǎn)由于建筑老化，其主要價值就是土地，如果土地被國家無償收走，房子幾乎不值分文。換句話說，購買一套價值70萬的房子自己居住，如果房價不升不降，每年相當(dāng)于貶值1萬元，當(dāng)然，裝修費(fèi)用還要另計。70年后，子孫還要重新貸款買房，重新做房奴。這樣的情況下“以房養(yǎng)老”當(dāng)然是不可能的了。

　　城市房產(chǎn)如此，農(nóng)村房產(chǎn)養(yǎng)老更為麻煩。按照中國的《土地法》第二條規(guī)定，中國只有兩種土地所有權(quán)，一種是國家所有，比如城市居民小區(qū)，另外一種是集體所有，比如農(nóng)村農(nóng)民宅基地。按照國家規(guī)定，農(nóng)民集體用地不許自由買賣，這種土地想出讓或者轉(zhuǎn)讓，必須先收回國有，然后再上市掛牌出讓。由于集體土地只能被地方政府代表國家收回，所以回收價格也自然是地方政府說了算，政府低價收購高價賣掉，就是俗稱的“政府倒賣土地”，土地財政概念也由此而生。

　　目前，城市土地寸土寸金，房屋越蓋越高，而在廣大農(nóng)村，由于大量農(nóng)民進(jìn)城務(wù)工，許多村莊卻出現(xiàn)了空心村現(xiàn)象。農(nóng)民為什么不將自己不住的房屋賣掉?一是國家政策不許買賣。二是因為沒有法律保障的農(nóng)村宅基地，也很難賣上好價錢。想在農(nóng)村買房的城里人因為缺乏法律保護(hù)也不敢購買。

　　把目前法律規(guī)定的房屋土地所有權(quán)改革落到實處，讓房產(chǎn)人擁有永久性使用權(quán)，不僅是“以房養(yǎng)老”的必要條件，同時也是消除城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)，增加人民財產(chǎn)性收入的重要渠道。

　　當(dāng)然，也不必為房產(chǎn)地權(quán)70年過于悲觀，應(yīng)該看到，國家法律正在一步步地朝著有利于民眾的方向改進(jìn)，目前的《土地法》已經(jīng)將以前的土地到期“收回產(chǎn)權(quán)”改為了“申請續(xù)期”。而在2010年9月，國務(wù)院已經(jīng)開始在陜西省高陵縣農(nóng)村啟動戶籍一元化試點改革，農(nóng)民宅基地房產(chǎn)已經(jīng)被許可轉(zhuǎn)讓、買賣、出租、抵押，而房產(chǎn)土地的使用權(quán)被明文規(guī)定是長期。

　　需要明確的一個概念是，個體民眾獲得權(quán)利越多，社會經(jīng)濟(jì)才越有活力。

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